福州南二环楼市北园“四大金刚”到底多少钱合理？

(资料图)

随着，开盘卖了26套，去化率14%，北原云筑开盘的惨淡业绩，这个话题在福州楼市引起很大争议。

面对精装备案均价2.92万/㎡，折后均价约2.8万/㎡的价格。很多人都说这个价格高了。

俯瞰南二环

今天我们探讨下，南二环北园四大金刚多少钱才说得过去吧。

首先，购房者希望价格低的预期是可以理解的，毕竟某郡和某信这两位把南二环原有的房价体系按在地上摩擦好几轮了。

不少人觉得这周边2万左右才合理。应该说这是个误判。开发商降价、促销、甩货，是有前提的，要不是资金链紧张，谁也不会这么干。

在2万左右买，就是一场赌博，赌赢了，算你狠，赌输了，算开发商狠。这不是市场的正常现象。

从实际楼面地价算起，算上建安成本、各种税。营销费用、财务成本。北园“四大金刚”的保本房价，毛坯在楼面价上每平方米加8000-10000元算是合理范围，如果精装，可能还要上浮小几千块。 “四大金刚”土拍楼面价在这里。

制图：房道大叔

可以看出来，精装成本控制得好，均价2.6万才能保本微赚，均价卖到2.8左右也是合理的。

开发商这几年日子确实不好过，降也降不下来，涨也涨不上去。

其次，从周边二手房价格对比来看。交付10年左右的金域华府，挂牌价2.7-2.8万。周边其他二手房，年代久远，不太具备参考价值。

同地段，具有可比性的新房比二手房房价贵10%-20%之间算正常。

金域华府

三是，关于北园“四大金刚”。城市界面会整体大改观的信息、关于会有书包房配套等利好预期都还算靠谱。

同时毕竟这是福州本土房企的主阵地，谁敢先降价，谁是要付出代价的。

四是，三叉街某骏的一栋楼又要开盘了，均价重新回到3万左右的区间。

北园的房子，精装均价2.8万左右，是个板上钉钉的事实。当然，北园房子数量多也是事实。

买不买，买刚需还是改善？购房者自己还是要考虑清楚。

我是房道大叔，关注我，咱们一起深度了解福州楼市。